משכנתא לבנייה עצמית

מה זה משכנתא לבנייה עצמית?

נועדה במיוחד לסייע לבונים עצמיים לבנות בית משלהם. במקום שהלוואות ישוחררו בסכום חד פעמי עם השלמתן כמו משכנתא מסורתית, עם משכנתא לבנייה עצמית, הכספים משוחררים בשלבים מרכזיים של הפרויקט.

שיעורי הריבית בדרך כלל גבוהים משיעורי הרכישה / החזר הכסף הרגילים הקיימים בתשלום, ודמי ההסדר משתנים גם ממלווה למלווה. ברגע שהנכס נמצא למגורים, ישנם מלווים שמאפשרים ללווה לעבור לשיעור ריבית נמוך יותר.

על מנת להתקדם את היישום שלך תצטרך לספק תוכניות ופירוט עלות הבנייה הפוטנציאלית.

איך ומתי מקבלים משכנתא בבנייה עצמית

אם אנו קודם רוכשים את השטח ורק בעוד שנה נתחיל לבנות, ניתן יהיה לקחת את המשכנתא על 70% מרכישת השטח בעת רכישתו ועוד 60% מערך הנכס בעוד שנה, או ניתן יהיה לבצע את רכישת השטח בהון עצמי ולקחת בעוד שנה את המשכנתא על 60% מערך הנכס כאשר ההון העצמי שלנו הוא הקרקע עצמה, והנה המחשה – נניח הון עצמי של 500,000 שקל ונניח שהלקוח  מעוניין לרכוש קרקע במחיר של 300,000 שקל בתוספת דמי פיתוח של 150,000 שקל בעוד הבנייה העצמית הצפויה בעוד שנה תעלה 800,000 שקל. סך העלות –  1,250,000 שקל. אם נרכוש קודם את הקרקע במימון של 70% נשלם עליה – הון עצמי 135,000 שקל (30% מערך של 450,000 שקל, עלות קרקע פלוס דמי פיתוח), ולאחר שנרצה לבנות את הנכס נקבל סך מימון של 60% מעלות הפרויקט כולו –  1,250,000 שקל,  כלומר מימון של  750,000 שקל, והון של 500 אלף שקל. מתוך זה הלוואה  של 365,000 כבר התקבלה לטובת הקרקע, כלומר תבוצע השלמה של 385,000 שקל (השלמה ל-750,000 שקל)  בהתאם להתקדמות שלבי הבנייה.

האופציה השנייה בה אנו רוכשים את הקרקע בסכום של 450,000 שקל מהון עצמי ולאחר מכן עדיין נקבל את ה 750,000 שקל כהלוואה של 60% מערך הנכס, אך הפעם תהיה כולה לטובת הבנייה העצמית כאשר השטח שכבר נרכש מהווה את ההון העצמי שלנו, בתוספת  50,000 שקל שנשארו לנו (נשארו מההון העצמי שלנו).

היתרונות של לקיחת שתי משכנתאות האחת לקרקע והאחת לבנייה העצמית, הינה כי מדובר בתהליך תשלום נוח יחסית המאפשר ללקוח לבצע כניסה מסודרת לתהליך הבניה העצמית ללא לחץ של מחסור בהון עצמי ולאחר שהבנק כבר ראה ואישר אותם כלקוחות ואישר את הנכס. לכן תהליך הלקיחה של המשכנתא לבנייה עצמית צפוי להיות אף הוא נוח ופשוט, מעבר לכך בשלב הבנייה העצמית ניתן לעשות השוואה חוזרת בין הבנקים השונים ולבצע מחזור של המשכנתא על השטח יחד עם משכנתא על בנייה עצמית לבנק מתחרה, תוך קבלת תנאים טובים יותר. לעומת זאת היתרון של משכנתא אחת בעת הבנייה העצמית, כאשר השטח נרכש מהון עצמי הינה דחייה של מועד תחילת התשלומים ואפשרות למכור את הנכס בעתיד ללא בעיות מיוחדות וכן מייתרת את תהליך לקיחת המשכנתא פעמיים, כלומר חוסכת המון זמן, עלויות נלוות וכאב ראש. עם זאת במקרה של שימוש בקרקע כהון עצמי בהמשך ונגישות לבנייה עצמית כמעט ללא הון עצמי נזיל הינה בעייתית ביותר מבחינת תזרים המזומנים לאורך שלבי הבנייה ועל כך בהמשך.

בנייה עצמית לעומת  רכישה מיד 2

ההבדל המרכזי בתהליך רכישת דירה מקבלן לבין בנייה עצמית הוא  בתהליך מימון העסקה. לרוב גם במקרה של רכישת דירה מקבלן, ישנו תשלום במספר פעימות בהתאם להתקדמות הבנייה או תאריכים שסוכמו מראש. במקרה זה אתם קודם משלמים את המקדמות מהון עצמי ומשלימים את היתרה מכספי המשכנתא של הבנק, נדיר שהתהליך יהיה הפוך והבנק יסכים להיות כסף ראשון (מקדמה בסכום עלות דמי הביטול של העסקה בגובה של 10% עד 15% מהמחיר, נקראים כסף ראשון, כל השאר נקרא כסף שני שלישי וכד'…). ברכישה רגילה הכסף מועבר ישירות למוכר או לחשבון הנאמנות שלו וכן לרוב הסכומים ידועים מראש כמו כן תאריכי התשלום ולו ברמת הערכה.

במשכנתא לבנייה עצמית מדובר בתהליך שונה, ההסכם של הבונה מול הקבלן או הקבלנים דורש תשלום שוטף שלו, הוא תלוי במידה רבה בהסכמה לגבי רכישת חומרי גלם (האם הבונה רוכש אותם או הקבלן).  הלכה למעשה התשלום מבוצע מדי שבוע או שבועיים לקבלנים השונים ולפעמים גם רכישת חומרי בנייה בנפרד. התשלומים תלויים בפועל  בדרך הפעולה שלכם (כבונים בבנייה עצמית)  ובהסכמים מול הקבלן. לעומת זאת הבנק מעביר לכם את המשכנתא ב-5 פעימות בלבד לאורך חיי המשכנתא, זאת בהתאם להתקדמות הבנייה ואישור המפקח או השמאי. על כן ההוצאות שלכם לצורך הבנייה אינן קשורות למשיכת הכספים מהמשכנתא.

מעבר לכך הבונה זקוק להון נזיל לאורך כל חיי הבנייה זאת לצורך מימון שוטף שלה. הדבר דורש בניית טבלת תזרים בטרם תחילת תהליך הבנייה, אחרת הבונה יכול להיכנס לבעיית נזילות חמורה ואף להיתקע עם פרויקט שהוא לא סיים, למרות שיש לו 60% משכנתא של הנכס ו-40% הון עצמי נדרש.

איך הבנק מעביר את הכסף?

לבנק יש שלוש צורות תשלום לטובת הבונה, אשר מבוצעת כל אחת ב-5 שלבים של הבנייה. הנה האופציה הראשונה (כל שלב והסכום המועבר)

1 שלב יסודות הכולל חפירה ויציקת יסודות, בו מועבר 15% מגובה המשכנתא המאושרת.

2 שלב שלד הכולל: יציקת רצפת קרקע, יציקת תקרה קומת קרקע, יציקת תקרה קומה ראשונה וקונסטרוקציית גג רעפים, בשלב זה מועברים עוד 30% מגובה המשכנתא המאושרת ואנו מגיעים לסך של 45% מגובה המשכנתא ככסף חי שכבר הועבר לחשבון הלווה. הערה נוספת היא שרק לאחר סיום שלב זה הנכס הופך מקרקע לבנייה לנכס למגורים ומשנה רישום במנהל או בטאבו, לבונה עצמאי יש אישורי בנייה התקפים ל 3 שנים מרגע רכישת הקרקע בהם הוא צריך להגיע לשלב זה, אחרת חידוש האישורים יהיה כלול בתשלום קנס משמעותי למנהל.

3 שלב הטיח והריצוף: שלב זה כולל את הטיח בחוץ ובפנים וכן ריצוף וחיפוי הגג, בשלב זה מועברים עוד 30% מגובה המשכנתא המאושרת, וכך הבונה מגיע למשיכה של 75% מכלל המשכנתא.

4 השלב הרביעי הינו שלב גימור הפנים: כולל ביצוע צבע והרכבת חלונות ודלתות בבית, זאת בהתאם למידות 0 (המידות הסופיות בגמר תהליך הבנייה) שכבר מתקבלות בשלב זה, הבנק מעביר עוד 15% מגובה המשכנתא המאושרת ואנו מגיעים ל 90% מגובה המשכנתא ביד.

5 הסעיף החמישי והאחרון הינו גמר הבנייה: שלב זה כולל את פיתוח החצר וכן טופס 4 (אישור אכלוס) שהוא המשמעותי יותר בשלב זה. לאחריו מועברים 10% אחרונים של המשכנתא, ואנו מגיעים לתשלום של 100% ממנה לטובת הלווה.

משיכת כספי המשכנתא

את משיכת כספי המשכנתא נהוג לבצע בצורה הבאה: קודם מושכים את הכספים בריבית הקבוע, מאחר והם לא תלויי עוגן אלא תלוי אישור בנק, ואם לא נמשוך אותם באופן מידי, הרי שהבנק יכול לבטל את הריביות ואז נשאר בכלל בלי משכנתא. לאחר שמשכנו את סכום הכסף הראשוני, יתר הריביות כבר נעולות בהתאם לשינוי בעוגני הבסיס. כלומר אם המסלול של ריבית  משתנה כל 5 שנים היא על בסיס אג"ח + 3.75, הרי שנחשב בנקודת הלקיחה של המסלול את בסיס האג"ח המתקיים באותו הבנק ביום המשיכה של הכסף ונוסיף עליו עוד 3.75% וזו תהיה הריבית שלנו לחמשת השנים הקרובות, לאחר מכן נבדוק את הבסיס אג"ח מחדש, נוסיף לו 3.75% ונקבל את הריבית החדשה וכך הלאה… המסלול השני אותו מומלץ למשוך הינו המסלול של הפריים ואילו את מסלול המשתנה מומלץ להשאיר לסוף. הסיבה המרכזית לכך היא בניית תזרים נכון ותקציב בנייה נכון, אין סטטיסטיקה מדויקת אך ככלל אצבע ניתן לציין, כי לכל משכנתא של בנייה עצמית שדורשת תוספת, ישנם עוד 5 משכנתאות שבהם לא נוצל כל הסכום ונשאר עוד כ 5% מאחר ולא הצטרכנו זאת (במידה ועובדים לפי מסלול התשלומים של הערכת שווי שמאי או לפי קבלות), בסופו של יום איננו חייבים לקחת את כל המשכנתא במידה ואין בכך צורך. על כן עדיף להשאיר את החלק היקר יותר של מסלול ריבית משתנה בבנק ואת המסלול הזול יותר של ריבית הפריים למשוך בזמן, כך נייצר חיסכון כספי ניכר, עליו נשאלם רק 250 שקל לכל 100,000 של משכנתא שלא ניקח מהבנק, כסף זה נקרא עלות העמדת מסגרת אשראי והוא מהווה 0.25% מגובה האשראי.

מתי לתכנן את המימון הנדרש של משכנתא לבנייה עצמית?

התשובה לכך מאוד פשוטה, לפני רכישת הקרקע. לאחר הרכישה אנו כבר נהיה מסונדלים לבנק מסוים, למסלולים לא טובים שלא יאפשרו מחזור או שפשוט נשאר בלי הון עצמי הנדרש לטובת מימון תהליך הבנייה עצמו. לכן התכנון הכספי מתחיל הרבה לפני תחילת הבנייה העצמית, כן הדבר יעלה לכם כסף ותצטרכו ללכת ליועץ משכנתאות שיעזור לכם בשלב זה לבנות את כל הטבלאות ולבחון את שיעורי המימון האפשריים ואת גובה המשכנתא המקסימאלי שתקבלו, אך בסופו של יום תחסכו לעצמכם הון תועפות, המון בעיות של אישורים בדרך וכן תוכלו להימנע מקנסות מיותרים או ממצב בו תהיו תקועים עם השלד ביד, ללא אפשרות לקבל מימון נוסף וללא הון עצמי הנדרש להתקדמות הבנייה.

נקודה נוספת הרלוונטית לתהליך הבנייה העצמית לקוחה מתוך מקרה אמתי:

הגיע אלי לקוח ואמר שהוא מתכנן לבצע בנייה עצמית והתחיל בתהליך קבלת האישורים מהבנק והבנקאי הציע לו לטובת החיסכון!!! לעשות את ביטוח המשכנתא בהדרגה בהתאם למשיכת המשכנתא, כך הוא יוכל לחסוך כמה אלפי שקלים (זוג בני 50 עם מספר מחלות כרוניות ומעשנים). ברגע ששמעתי זאת כמעט התפוצצתי מכעס על אותו פקיד בנק, הסברתי ללקוח את הדבר הבא: מדובר בביטוח חיים על גובה המשכנתא שמופעל רק במקרה והגרוע מכל קרה, בוא נניח לרגע שאכן במהלך הבנייה קרה הדבר, הגעתם לשלב השלד והבנק נתן לכם עד כה 45% מהמשכנתא. הביטוח יכסה את אותם ה 45%, אבל מאותו רגע הבנק לא ימשיך לתת לך את המשכנתא, תצטרך לבצע אישור מחדש לסכום הנותר, כאשר יש לך רק הכנסה אחת וכנראה שלא תקבל את האישור. כתוצאה מכך תישאר בלי אפשרות לקחת משכנתא ועם שלד חצי מוכן כאשר אין לך דרך לסיים אותו, נשארת בלי בית, בלי אפשרות לקחת משכנתא, בלי בת הזוג ועם שלד שלא תוכל למכור, אבל חסכת כמה אלפי שקלים, כאשר הצמדתה את הביטוח לשלבי המשיכה של כספי המשכנתא. אתה חייב בכל מקרה לבצע ביטוח מלא של כלל המשכנתא, החל מהשקל הראשון שאתה מושך, אחרת תפסיד הרבה יותר מאשר תוכל להרוויח.

לסיכום

ניתן להשתמש בקרקע כהון עצמי, הצלחת התהליך תהיה תלויה ברצון הטוב של הבנק לבצע מימון של 100% מתהליך הבניה העצמית (לרוב לא, הבנק ידרוש לראות הון עצמי כל-שהוא של הלקוח).

יש לבחון את המימון הכולל של העסקה ואת המימון של כל חלקיה בנפרד.

במקרה של שימוש בקרקע כהון עצמי, חייבים להחזיק הון נזיל נוסף בחשבון לטובת מימון תהליך הבנייה השוטף.

במידה ולוקחים משכנתא בשני חלקים עדיין יש להחזיק בחשבון הבנק כ- 50% מעלות הבנייה הצפויה בהון נזיל, חלקו יהיה הון עצמי, חלקו הון נוסף שנגייס באופן זמני לטובת מימון שוטף של הבנייה.

כל בנק מחשב את סכום העברת הכספים בצורה שונה ויש לבחון זאת בהתאם.

יש להתאים את מבנה מסלולי המשכנתא לכלל תהליך הבנייה וכן תוך התחשבות באפשרויות מחזור לאחר סיום התהליך.

בהתחלה נמשוך את המסלול הקבוע, לאחר מכן פריים ורק בסוף את המשתנים.

יש לבצע ביטוח חיים לכל הסכום החל מהשקל הראשון שנמשוך.

ניתן להשתמש בהלוואות זכאות לטובת משכנתא של בנייה עצמית בדיוק כמו בכל משכנתא אחרת.