משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה היא הלוואה לכל מטרה עבור בעלי בתים בגיל 60+ שנועדה לשמור על רמת החיים שלך ושל היקרים לליבך על בסיס. עם משכנתא הפוכה אתם יכולים להמשיך לגור בבית שלכם, שישאר בבעלותכם המלאה, ותוכלו ליהנות מכסף זמין לעשות כל מה שתחליטו לעשות איתו
מה זו משכנתא הפוכה? ומתי אפשר לקחת אותה? וכמה אפשר לקחת?
נתחיל בכך, שהרעיון הוא כמו בלקיחת משכנתא שמשעבדים נכס ובתמורה מקבלים את הלוואה, כך כאן משעבדים נכס ומקבלים בתמורה הלוואה. אלא שלא כמו במשכנתא רגילה, , במשכנתא הפוכה מדובר בהלוואה לכל מטרה שאינה מוגבלת לזמן ולא צריך להחזיר אותה בתשלומים. מעבר לכך, גם לא צריך לעשות ביטוח חיים כמו שעושים במשכנתא רגילה אבל יש לזה גם חסרונות לא פשוטות שבמשכנתא רגילה יורד הערך במקביל להחזרים השוטפים, לעומת משכנתא הפוכה, שערך המשכנתא רק הולך וגדל
חיסרון נוסף – הריבית ללויים במשכנתא הפוכה היא בהגדרה גבוה יותר מאשר במשכנתאות רגילות משום שהבנקים או הגוף המלווה שמלווה את הכסף טוען שהוא לוקח סיכונים גבוהים יותר משום שאין לזה תאריך פירעון או בדיקת יכולת החזר כמו בהלוואה רגילה.
לכן לפני שאתם הולכים על צעד של משכנתא הפוכה תחשבו על אופציה שניה כגון, השכרת דירה מאחר שהריבית על משכנתא הפוכה גבוה ממשכנתא רגילה, במקרים רבים מסתבר שתחליף כלכלי נוח יותר הוא מכירת הנכס, והשכרה של נכס אחר. וזה גם לא חייב להיות נכס אחר – ותחסכו את הכאב ראש בקניית דירה להשקעה ולחפש שוכר שיקח את הדירה , ואם אתם כבר באים עם פתרון מלא מבחינתם מוכרים להם את הדירה ושוכרים מהם, זה יכול להוות פתרון מתאים וכלכלי, לשני הצדדים.
מי זכאי למשכנתא הפוכה?
מי שעבר את גיל 60, שיש ברשותו נכס מגורים, ללא חובות, שעיבודים או עיקולים, וכן כאלו שיש ברשותם עדיין יתרת משכנתא נמוכה ומעוניינים להחליף משכנתא רגילה במשכנתא הפוכה.
במקרים רבים התנאי הוא שהדירה תהיה בשווי מינימלי מסוים . יש מקרים שניתן לקחת הלוואת משכנתא הפוכה גם על נכס עסקי וכד'. על ההלוואה חייב לחתום הלווה בעצמו, ולכן הוא צריך להיות אדם בריא שמודע למעשיו , וזאת כדי למנוע מצבים בהם מישהו מבני המשפחה יחתום בשם האב, שאינו מודע למה שהוא עושה.
סיכום קצר של מה זה משכנתא הפוכה
מדובר בהלוואה כמו משכנתא, שאינה דורשת החזרים חודשיים כפי שמקובל ונהוג בהלוואות משכנתא לרכישת דירה. בדיוק כמו שלוקחים משכנתא לרכישת נכס במקרה דנן מקבלים משכנתא בסכום חד פעמי או בהתאם לתנאים שאתם בוחרים. ההחזר מתבצע בעת מכירת הנכס. מן הסתם גם במקרה של משכנתא הפוכה כמו במשכנתא רגילה קיימת ריבית על ההלוואה, וגם היא משולמת בעת החזר הכסף
האם קיימים מספר תמהילים למשכנתא הפוכה ?
כן. ישנם מספר מסלולים שקשורים בעתיד הלווים. לווים שרוצים להמשיך לגור בדירתם אבל זקוקים לכסף עבור מחייה יכולים לבקש משכנתא הפוכה שתוחזר בעת מוות או לאחר עזיבת הבית. לווים שמעוניינים בכסף על מנת לעבור לבית אבות גם הם יקבלו את הכסף עד שילכו לעולם או יצאו מבית האבות. אפשרות נוספת היא לכאלו שיש להם עדיין משכנתא על הנכס, והם מעוניינים להפסיק לשלם את התשלומים החודשיים, יכולים לקחת משכנתא הפוכה לכסות את החוב ולהשאיר ברשותם עוד כסף למחייה.
מהי הריבית הממוצעת במשכנתא הפוכה?
הריבית על משכנתא הפוכה גבוה מריבית משכנתא רגילה, ויש לה רק מסלול אחד צמודה למדד. הריבית נעה סביב 4.5%-5% ושתדעו , שאפשר להתווכח על הצעה הראשונית, בעוד שריבית קבועה על משכנתא רגילה צמודה למדד היא כ-2.5%.
עד איזה סכום אפשר לקחת משכנתא הפוכה ?
אחוזי המימון נעים לרוב בין 15% (בגיל 60) ועד ל– 50% (גילאי 90 ומעלה) משווי הנכס, בכפוף לגיל הלווה ולערך הנכס הנקבע על ידי שמאי. ככל שגיל הלווה גבוה יותר והנכס שווה יותר, גובה ההלוואה האפשרי כמובן גדול יותר. ולהמחשה – לווה בן 70 שיש לו נכס בשווי 1 מיליון שקלים יהיה זכאי אצל רוב הבנקים הממנים למימון של סביב 25% , כלומר הוא יקבל משכנתא הפוכה של כ-250 אלף שקל.
חשוב להדגיש כי דירה חייבת להיות בבעלות מלאה של הלווים כאשר הבית צריך להיות רשום (על שניהם או על שם אחד מהם) בטאבו , במקרה וקיים חוב של משכנתא על הנכס, הוא יכוסה מכספי ההלוואה ורק לאחר מכן יקבל הלווה את ההפרש. כיסוי חוב קיים ילקח בחשבון בחישוב אחוזי המימון משווי הנכס ומופחת מאחוזים אלו בהתאם; להמחשה – אם יש חוב של 150 אלף שקל על נכס ששוויו 1 מיליון שקל, הרי שהחוב הוא 15% משווי הנכס, והוא יופחת מאחוזי המימון הכולל.
לכמה זמן ניתנת המשכנתא?
משכנתא הפוכה כאמור אינה מוגבלת בזמן, כאשר ככל שהיא ממושכת יותר, ההחזר יהיה גבוה יותר. עם זאת, במידה והלווה עובר לדיור חלופי, יש לסלק את ההלוואה עד 7 שנים לאחר המעבר, ואם הלווה נפטר, יש לסלק את ההלוואה ממכירת הדירה. במקרה של מכירת או עזיבת הנכס לטובת מעבר לדיור מוגן, למשל, מוטלת על הלווים החובה לעדכן את החברה המלווה מראש; במקרה של פטירת הלווה, או אחרון הלווים, ניתנת ליורשים בדרך כלל של עד שנה לפירעון ההלוואה.
החיסרון הגדול של משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה יכולה ליצור בעיות במשפחה בשל אי שביעות רצון הילדים שמחכים לירושה מההורים. עם זאת, פעמים שדווקא המשכנתא ההפוכה נועדה לעזור לילדים, ההורים מעדיפים לתת עכשיו כשהילדים צריכים ולכן לוקחים משכנתא הפוכה כבר עכשיו.