מיחזור משכנתא – מה זה?
המיחזור נותן אפשרות ללווים לקחת משכנתא חדשה שמתאימה לתנאים החדשים שנוצרו במקום המשכנתא הקיימת. מאחר והסכומים הגדולים של המשכנתאות,יכולים לנוע בין מאות אלפי שקלים לבין יותר ממיליון שקלים, וכך גם זמן ההחזר של המשכנתא יכול להיפרס במקסימום גם על פני 30 שנה. במהלך החיים מצבן הכלכלי של כל אחד מאיתנו משתנה לטוב ולרע, וכך גם התנאים הפיננסיים בשוק, בראשם ריבית המשכנתאות. אחת הדרכים העיקריות להתאמת המשכנתאות לתנאים המשתנים של השוק ושל חיי הלווים הינה מיחזור משכנתאות.
היתרונות החשובים ביותר לשיקול לעשות מיחזור משכנתא:
1) שיפור במצב הכלכלי – מומלץ לבצע מיחזור משכנתא באופן שיש לכם סכום כסף גדול. בין אם מדובר בחיסכון שנפרע, קרן השתלמות שהשתחררה, כספי ירושה וכד"ו. במצב שכזה כדאי במקרים רבים להחזיר חלק מהמשכנתא בפירעון מידי, או להקטין את תקופת המשכנתא ולהגדיל את ההחזרים החודשיים.
2) קושי לעמוד בתשלומי המשכנתא – ללווים שמרגישים שהם לא מצליחים לעמוד בהחזרי המשכנתא מומלץ מאוד למחזר אותה לצורך פריסת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר עם תשלומים חודשיים קטנים יותר. . מצב זה מקורו מסחבות שונות ובחלקם גם בתכנון לא נכון של התקציב המשפחתי או לחילופין תוספת ילדים למשפחה, הפחתה בשכר, ובהידרדרות במצב הבריאותי וכדו".
3) שינויי הריבית בשוק – אם לקחתם משכנתא שהריביות בה היו בגובה ממוצע של 4% לדוגמה וכיום הן עומדות בממוצע על 3%, זו סיבה מספיק טובה למחזר את המשכנתא במידה והיום הריבית נמוכה יותר, כדאי למחזר. גם אם מדובר על שינויים קטנים צריך להבין שבמשכנתאות שהיקפם עומד בסכומים גדולים של כמיליון שקל בממוצע זה יכול להתבטא בחיסכון של עשרות אלפי שקלים בהחזרים הכוללים של המשכנתא.
ההבדלים בין פרטי ההלוואה לפני ואחרי מיחזור משכנתא יכולים להיות בשינוי התמהיל, או בתנאי ההלוואה עצמם בריביות, מועד שינוי הריבית , באורך תקופת ההלוואה ובגובה המשכנתא.
ולכן כשאנחנו ניקח את המשכנתא, ונגלה שיש אפשרות של לקבל משכנתא שיכולה להינתן בתנאים טובים יותר, כלומר בהחזר חודשי נמוך יותר או עם ריבית נמוכה יותר ושנים קצרות יותר, יהיה עדיף לעבור למסלול החדש.
אבל, ישנם כמה דברים אותם חשוב שנדע לפני שאנחנו מתחילים ללכת על אפשרות של מיחזור המשכנתא:
1) עמלת פירעון מוקדם – הנקודה החשובה והקריטית ביותר שאותה אנחנו צריכים לבדוק, זהו הנושא של גובה העמלה אותה יהיה עלינו לשלם בגין פירעון מוקדם של ההלוואה הראשונית שלנו. העמלה הזו תתחשב על פי הפער שישנו בין הריבית הקיימת על ההלוואה שלנו לבין הריבית הממוצעת במשק ביום ביצוע של המיחזור.
עמלה זו משלמים בסכום המשכנתא החדשה הממוחזרת אך היא עלולה להפחית את גובה החיסכון במיחזור ואפילו אף לגרום לאי כדאיות המיחזור אך לא תמיד – לצורך כך יש לבצע בדיקת כדאיות עם יועץ משכנתאות
2) עלויות נוספות והליך בירוקרטי – כמו בלקיחת משכנתא רגילה, מיחזור משכנתא כרוך בעלויות נלוות כגון עמלת פתיחת תיק, שמאות, ובביצוע הליך בירוקרטי דומה להליך של לקיחת משכנתא רגילה.
מיחזור משכנתא ניתן לבצע אפילו בבנק בו המשכנתא קיימת ולא רק בבנק אחר. סביר להניח כי בבנק בו המשכנתא כבר קיימת, תקבלו תנאים פחות טובים מאשר בבנק אחר אשר רוצה אתכם כלקוחות חדשים,
אבל צריך לקחת בחשבון כי ההליך הבירוקרטי של מעבר בנק מורכב יותר לעומת תהליך מיחזור פנימי שהוא פשוט ומהיר יותר. כאשר הפער בין ההצעות אינו מהותי, כדאי לבצע מיחזור פנימי ואם הפער מתחיל להיות משמעותי יותר, כדאי לבצע מיחזור משכנתא חיצוני.